Annons:

Annons:

Pandox vd: ”Vi är redo att ta över fler hotell”

Anders Nissen är vd och grundare av hotellfastighetsbolaget Pandox och är följaktligen mitt i stormens öga. Det har han varit förut. Pandox föddes ur fastighetskrisen i början på nittiotalet när staten tog över en massa dåliga krediter från bankerna. Anders Nissen har varit med under IT-bubblan och finanskrisen 2008-2009. Och han är med nu.  I den här intervjun berättar han om vilken typ av bolag som kommer att gå under och sin egen för a rainy day reserv. Anders tittar in i spåkulan och berättar vad som händer när det vänder. Men just nu handlar det om att stay alive och för det finns det fem punkter. 

Vi börjar med en öppen fråga. Beskriv läget just nu?

– Det var en ganska bra start på året. Under senare delen av mars gick efterfrågan ner i stora internationella städer. Speciellt den del  som var kopplad till internationella möten. Sen tog det ytterligare några veckor då  kollapsade samtliga segment. När aktivitetsnivån i samhället gick ner försvann förutsättningarna för hotellindustrin. I dagsläget har hotell en beläggning på 5 till 25 procent på alla marknader. All form av service är begränsad. Nu handlar det inte koncept eller varumärke utan om att överleva.

Och hur ska ni göra det? 

– Titta man på den frågan utifrån och in så finns det företag som är duktiga på att förbereda sig för kriser. Exempelvis är banker duktiga på kapitalkrav, de får aldrig expandera för snabbt. Det finns liknande exempel i vår industri. 

Även om ingen kunde förvänta sig vad som sker just nu, så finns det bolag som haft en större kunskap och beredskap för att något negativt ska kunna hända – jag återkommer till vad – och så finns det bolag som har varit helt riskokänsliga och bara expanderat. Nu delas branschen upp i två typer av bolag: En grupp som riskerar stora problem och ett gäng som sitter ganska safe. Vi tillhör förhoppningsvis den andra gruppen. 

Vi har tre stora hotellkoncerner i Skandinavien, Scandic, Elite och Nordic Choice, berätta om din bild av de tre bolagen?

– Det är inte min uppgift att recensera något annat bolag än Pandox.

Scandic i Elmia i Jönköping.

I din årsredovisning nämns Scandic och Nordic Choice bland de viktigaste som driver verksamhet i era fastigheter. Är det något av de bolag som du vill nämna som överlevande bolag.

– Vi har 25 samarbetspartners. Scandic är den största. Den näst största är Jurys Inn och den tredje största är Leonardo. Sen kommer ett antal andra partners. Nordic Choice och Elite är längre ner på listan. Vi har mest samarbete med Scandic. Deras affärsmodell är att träffa omsättningsbaserade hyresavtal med låga garantinivåer. De har varit beredda att delta i investeringar för att slippa stå med för höga garantier. Även om Scandic expanderat de senaste åren har jag en känsla av att dom har haft kontroll på sina risker. Scandic har vuxit inom områden och marknader som man kan. Jag har läst att de har en ganska stor kassa. De har försökt att vara förberedda för sämre dagar ungefär som vi. 

Jag uppfattar i årsredovisningen att 7 procent av pengarna in till er är garantihyra. Har jag förstått det hela rätt då? 

– Nej. Pandox verksamhet bygger framförallt på rörliga intäkter i form av omsättningsbaserade hyror i hotellfastigheter vi hyr ut och den omsättning som skapas i de hotellverksamheter vi driver själva. I de flesta av våra hyresavtal finns dessutom minimihyror. 

– Slår du ihop fasta hyror och minimihyror så får du ungefär 2 miljarder på årsbasis. Det motsvarar ungefär en tredjedel av vår totala omsättning inklusive egen drift. 

Pandox vill inte ha fasta hyresavtal. Vi vill sitta i samma båt som operatörerna och ha samma incitament. När vi vaknar på morgonen vill vi drömma om samma saker som Scandic och Nordic Choice. “Nu ska vi utveckla hotellen och ha fler och bättre rum.” Då får vi vår avkastning genom de omsättningsrelaterade hyrorna. När intäkterna inte finns faller hyrorna. 

Jag blev uppringd av en branschkollega till dig som undrade om jag kunde acceptera lägre hyror. Han undrade om jag kunde gå ner 25 procent. Då svarade jag att “det tar jag alla dagar i veckan.” Vi har redan gått ner 70 procent i totala intäkter. 

“Varför,” undrade han? 

Jo, för att allt är relaterat till hotellomsättning. Det som återstår är minimihyrorna, ungefär 2 miljarder. 170 miljoner i månaden. 

De pengarna vill du inte kompromissa med. 

– De pengarna ska vi ha för att täcka våra kostnader. Vi har redan tagit en väldigt stor intäktssmäll eftersom vi har både omsättningsbaserade hyror och egen drift. Om du är hyresgäst hos Pandox får du en väsentlig nedsättning av hyran och sen får du statliga stödprogram som du kan utnyttja när det gäller personal. Då har du fått två ordentliga kuddar. Därutöver måste operatörerna gå till sina egna reserver, banker och aktieägare om det krävs mer ekonomiskt muskler. Inte till Pandox. 

Och hyresbidraget som staten har aviserat, kan det kvala in här?

– Nej, det gäller bara fasta hyresavtal. 

Men du kan ju sänka hyra ytterligare.

– Då skulle jag bli bank till operatören. Vår roll är att dela risken med operatören när det gäller omsättning. Går det upp är vi med, går det ner är vi med. Vi skyddar oss med vissa miniminivåer eftersom vi har närmare 33 miljarder i banklån. Vi deltar genom omsättningsbaserade hyror och genom bättre betalningsvillkor, men vi kommer inte att ändra våra hyresvillkor. 

Det är bra att du är tydlig. Det är viktigt att vara det i den situation vi är i nu. Idag har ni tagit över två hotell. Varför?

-En traditionell fastighetsägare hade sagt: “Ni måste stanna, vi kan inget om hotell. Hur ska vi göra?” Det är tricket med Pandox. Vi är aktiva i hela värdekedjan. Vi har tagit över hotell många gånger. 

Vi har en stor operativ drift som 2019 omsatte närmare tre miljarder kronor. Vi hade varit det tredje största hotellbolaget i Skandinavien om vi haft all verksamhet här. Vi tar över hotell av ett skäl: för att skydda tillgångens värde och utvecklingspotential. Vi visar för banken att vi tar action och försvarar värdet, att vi gör allt som kan förväntas av oss. Bankerna gillar detta och det är inga problem för oss att ta över verksamheter. I det här fallet är det två fina hotell som ligger mitt i centrala Köpenhamn. Från och med idag driver vi dem.

Hur många fler hotell tror du att du kommer att driva om sex månader?

– Vi kommer troligen att tvingas att ta över fler hotell. Men hur många vet jag inte. Det är inte vår strategi att plocka upp hotell, men vi är redo. 

Du har 3,5 miljarder i stridskassan.

– Nej, 4,5 miljarder. Vi ska inte slarva med siffrorna. 

Självfallet, du är börs-vd inte jag. 4,5 miljarder kan räcka i mer än 18 månader. Eller?

– Pandox föddes ur en kris. Vi har hanterat ett antal kriser genom åren. Det viktigaste är att få kontroll på sin likviditet. Alla öppna frågor med banker och kreditlinor hanterades omgående. Den andra frågan var att få balans mellan intäkter och kostnader. Har man för stora löpande kostnader tuggar dessa i sönder bolaget. Vi fick ner dem till 175-200 miljoner per månad genom mängder med åtgärder. Det är ungefär på samma nivå som våra minimihyror. 

Absolut. 

– Om vi inte har någon större burn rate och 4,5 miljarder i kassan så överlever vi länge. Om alla dör så dör vi åtminstone bland de sista.

En tisdag i oktober förra året var det fullt på alla hotell i Stockholm. Helt vanliga hotellrum såldes för mellan 1 500 och 3 000 kronor. Det har sprutat in pengar i systemet och affärsresenärerna har varit den stora motorn in. Om vi tänker oss en sommar där det lättar något och hjulen börjar snurra i höst. När är vi tillbaka till femtio procent av den kapaciteten vi hade innan corona?

– Det är sant att hotellindustrin har varit väldigt lönsam de senaste åren. De allra flesta borde ha haft tillfälle att skaffa sig “rainy days reserv”. De som agerat utifrån detta kommer att klara sig, Dels finns det  tillräckligt med stöd från myndigheterna och andra. Och dels kommer banker att hjälpa till om bolagets verksamhet i grunden är sund. Pandox är förhoppningsvis ett exempel på detta. Vi har expanderat med god lönsamhet och har lagt undan pengar för dåliga tider. 

Q2 kommer att bli det sämsta kvartalet som jag har varit med om. UK och Tyskland har stängt ner helt. Finland stängde ner förra veckan, vi vet inte hur det blir med Sverige. Det vi kan titta på är Kina som stängde helt i januari och nu gradvis öppnat igen. Beläggningen har stadigt stigit från 5 till 20 procent de senaste veckorna. Givet att Europa öppnar upp igen till sommaren och vi inte får några större bakslag så kanske vi kan vi se en liknande utveckling här. Då blir Q3 bättre än Q2 och Q4 ännu lite bättre än Q3. Affärsresandet kommer tillbaka snabbt, tror också att fritidssegmentet återhämtar sig relativt snabbt. Tror de flesta saknar att kunna umgås på restaurang och hotell. Erfarenhet från andra kriser är att man väljer resmål närmare hemmet. 

Leonardo i Frankfurt.

Tror du verkligen att företagen har pengar att åka på konferens. 

– Jag tror att komma tillsammans blir viktigt för företag . Ser jag till mig är det en samma känsla när jag pratar på länk med min kollegor i Montreal, Bryssel och London. Man vill ju bara säga: ”Hörni, nu ses vi och snackar ihop oss och löser detta”. Men det kommer att bli ett mer lokalt resemönster. Om du tidigare åkte till London och Amsterdam så kommer du nu att åka närmare där du bor. Är du i Stockholm åker du inom Sverige. Bor du i Birmingham åker du till London eller kanske Manchester. Över 18 månader är de stora mötena också tillbaka igen, Köpmönster brukar ändras över längre perioder så ganska likt tror jag det blir.

Ditt bolag föddes under nittiotalskrisen. Vad känner du igen från då nu? 

– Varje kris är unik. Men arbetssmetodik och strategier liknar varandra. Jag gör liknande saker idag som jag gjorde på nittiotalet. Istället för att fokusera på affärsutveckling försöker jag få in hyra. Istället för investeringsprojekt så skapar jag rapporteringsrutiner för att följa hur vi får ner kostnaden. En erfarenhet är hur människor reagerar när de blir stressade. Man går igenom ett antal stadier innan man blir rationell. Vi kallar det kris trappa. Jag har nytta av den här typen av erfarenheter. 

På nittiotalet samlades en massa bolag upp under staten och Lars Thunell i Securum. Kommer det att bli samma sak nu. Det känns som om vi står på trappan till planekonomi. Lufthansa ska förstatligas. Sverige vill ta över SAS, Norwegian ska gå under norska flaggan. Har jag fel?

– Vi kommer inte att behöva skapa statliga bolag som tar över krediter från bankerna beroende på Corona-krisen. 

Det kommer inte att ske?

– Nej, däremot kan vi på grund av Corona-krisen gå in i en lågkonjunktur som är kraftfull och som hotar bankerna. Just nu är det jobben som hotas och regeringen måste vara aktiv nu eftersom det är lättare komma tillbaka till tillväxt om människor inte behöver lämna sina jobb. Men samhällets ryggrad hotas först när stora bolag med stora balansräkningar går omkull, vilket var det som hände på nittiotalet. Krisen är inte strukturell än, men bristen på framtidstro är allvarlig. Det är hoppfullt att det finns starka krafter som arbetar för en återgång till det normala, inte minst all den likviditet som har pumpats in i systemet. Jag tycker att myndigheter och regering har gjort mycket rätt men en djup konjunkturnedgång kan inte uteslutas. Sker det, då är vi ett läge där bankernas hotas. Då är vi tillbaka i Securum tiden.

Om det inte blir Securum, vad händer då?

– What’s the take away? 

Ja. 

– Det är för tidigt att säga. Jag tror inte att förändringarna i köpmönster blir speciellt stora i hotellindustrin. Men jag tror att vi får en annan syn på risker. Det finns ett antal bolag inom vår sektor som har expanderat väldigt snabbt utan stora resurser att luta sig tillbaka på. Så var det också i slutet på åttiotalet också. Att bygga ett hotell är dyrt. Det tar lång tid att få in dem på marknaden och det är en hög risk. Jag har sett alla upp- och nedgångar. Varje gång vi närmar oss toppen har jag varit förvånad över vilka risker människor är beredda att ta. 

Både Scandic och Nordic Choice är inne i projektering av minst 6000 nya hotellrum var. Kommer detta att bli av?

– Jag tror att många projekt kommer att läggas på is, även projekt som har påbörjats och kan ändras.

Men kan inte det utlösa en större finanskris? Ta Victoria Tower som ska bli Skandinaviens högsta hus i Göteborg. De har byggt 16 våningar och kanske hundra återstår… Stannar det bygget så kan det ta rejäl eld i den finansiella brasan? 

– Det kan hända om det blir för många dåliga projekt. Det är ofta stora starka aktörer som finansierar och står bakom projekten. Medan den svaga länken kan vara  de som skall operera verksamheten. Det bästa för vår industri vore om exempelvis Scandic och Choice drar sig ur en del projekt. Det minskar risken för överkapacitet och nya projekt kommer att minska och gå mot noll. Det skapar bättre balans när tillväxtförutsättningarna blir bättre för de som är kvar. 

– Pandox är inte med i ett enda nytt byggprojekt. Inte i Köpenhamn, inte i Oslo, inte i Stockholm, inte på Heathrow. Vi har köpt hotell nästan mer än någon annan, men till 60 procent av kostnaden för att bygga nytt. 

I bästa fall gör du många affärer 2021. 

– Pandox har idag fem primära mål. I dem ingår inte att göra nya förvärv, men om vi träffas om ett år så kanske vi gör det. 

Vad har jag glömt att fråga om?

– Jag blev intervjuad i SvD i söndags. Han ställde samma fråga som du. Han verkade vara orolig för Pandox framtid. Jag sa det är lugnt, det är ju en skåning i toppen. (Skratt.) Det viktiga är att förstå att vi också är drabbade av krisen, men vi har också förberett oss. Vi är redo att ta över hotell som vi gjorde i morse. Organisationen är på plats. Vi arbetar strukturerat, räds inte och försöker övervintra.

Men Pandox kan väl få bidrag för det ni gör som operatörer av hotell? 

– I vår operativa verksamhet har vi tvingats permittera 1 700 medarbetare och får stöd med personal kostnader till cirka 70 procent. I Belgien är det mer än 70 procent. Men vi har inte stängt några hotell. 

Vi har fem prioriteringar som jag vill att du ska känna till. Ett är likviditet. Vi har täta kontakter med våra samarbetspartners. Nära kontakter med bankerna, vi berättar proaktivt vad vi håller på med.

Två är att intäkter och kostnader ska vara i balans. 

Tre är att vi är redo att agera om det behövs. Om någon inte lever upp till sina förpliktelser är vi redo att agera. 

Fyra är Stay Alive. Lägg dig inte ner och dö. Det är en take away från tidigare kriser. Ha öppet. Ha kontakt med din marknad. När du pratar med myndigheterna är det en fördel att kunna visa committment. Skillnaden i kostnad mellan att ha ett stängt hotell och ett hotell öppet med begränsad service är liten. Fördelen är att vi är först ut när det lyfter igen. Det sista vet du var det är?

Nej. 

– Synligt ledarskap. Fråga mig vad du vill! Vi gömmer oss aldrig. Vi är vana att spela inför fulla arenor och vi är inte oroliga för vi har en tydlig spelidé som vi arbetar efter. 

Om du jämför det Sveriges krispaket för företag och sysselsättning med andra länders vad ser du?

– De initiala programmen från Sverige var sämre än de internationella. Tyskland var snabbt ut med ett bättre program. Belgien likaså.Danmark var snabba, nu håller Norge på att kopiera dem. 

Men nu tycker jag att regeringen jobbar på bra. Vi har myndigheter som sköter krisen på ett bra sätt. Vi anpassar oss till läget. 

Det jag saknar är en tydlig bro för krediter som hjälper företag att komma över till andra sidan. Staten borde ha ställt ut garantier till alla operatörsbolag med fler än fem anställda. Med trygga garantier i botten kan bankerna sedan lugnt låna ut till goda villkor. 

Detta var en bra timme. Tack så mycket. 

– Skratt.

Pandox vd Anders Nissen med två av bolagets trainees Olivia Sjöqvist och Hugo. Åström. De satt med och lyssnade under intervjun.

En kommentar

  1. Erik: Man ska aldrig vara för självsäker i ett läge som det här. Bara för att Pandox klarat sig igenom andra kriser så är den här, inte som andra kriser. Visst sjönk resandet, möten och hotellövernattningarna drastiskt under finanskrisen t.ex. Men den tvärstannade inte som den gjort nu. Hotellens beläggningar låg inte på 5-10% i storstäderna. Vi hade heller inga restriktioner som nu, inga evenemang som ställdes in, och folk kunde fortfarande röra sig fritt både utanför och innanför Sverige och turister kom hit. Det är den största skillnaden mot tidigare kriser. Rörelsefriheten. Jag tror vi måste förstå att det dessvärre kommer dröja länge innan hotell och konferensverksamheten kickar igång igen. Först måste ju företagen komma igång, få in ett kassaflöde igen och strukturera upp allt med ekonomin, personal osv. Först då kan konferenser och tjänsteresor bli aktuellt igen. Troligen kommer hotellrummen bli dyrare, och hotellkedjorna kommer nog bli försiktigare med investeringar och expanderingar på befintliga och nya hotell. En del kedjor har ju spenderat mycket pengar på expanderingar de senaste åren, expanderingar som man idag nog ångrar. Men gjort är gjort
Senior Sales Operations Agent to Qatar
Sista ansökningsdag:
1 juli 2021
Visitnorway söker en Branschspecialist
Sista ansökningsdag:
1 juli 2021

Prenumerera gratis på Travel News fullmatade nyhetsbrev och få senaste nytt från reseindustrin varje vardag senast klockan 8.