Detta symbiotiska konkurrensförhållande fick en tydlig illustration av köpet av den irländska hotellkedjan Dalata, där Pandox tar över hotellfastigheterna och Scandic Hotels köpte ut driften. Vem blir vinnaren i en sådan relation?
Är det fastighetsägaren som kontrollerar den för fastighetsbranschen avgörande ”lägesfaktorn” eller är det operatören och dess förmåga att fylla och ta ut rätt pris för hotellrummen som skapar det som ekonomen Karl Marx benämnde mervärdet, eller om vi svenskar säger numera ”value added”? Och följdfrågan blir förstås, som ett par syskon vid ett arvskifte, hur de delar och övertid förvaltar sin lott och det skapade mervärdet? Den tredje frågan blir hur väl detta samarbete, symbiosen, förmår leverera en god och stabil överavkastning jämfört med andra investeringar över tid.
För båda bolagen finns hyfsat objektiva svar på dessa tre frågor, eller åtminstone en någorlunda godtagbar jämförbar historik och lägesbedömning. De är börsnoterade och aktiekursens utveckling ska ju bygga på marknadens bästa bedömning av bolagens värdeskapandet. Det hela underlättas även av att de båda bolagen har en hyfsat jämförbar historik och bakgrund.
Pandox senaste börsresa påbörjades i juni 2015. Det var det tidigare moderbolaget och numera huvudägaren, norska Eiendomsspar, som köpte ut Pandox från börsen 2003, och som återintroducerade bolaget på Stockholmsbörsen. Scandic Hotels kan å sin sida fira tio nya år på börsen nu i december. I Scandics fall var det riskkapitalförvaltare EQT som köpte ut bolaget 2007 och som åter satte bolaget på börsen. EQT fanns kvar som huvudägare fram till 2017 då de sålde sina sista aktier.
Och sett till detta så är det hotelloperatören Scandic Hotels som förvaltat sitt pund bäst. Kursen har sedan introduktionen stigit med knappt 120 procent medan Pandox under sin börsresa är upp drygt 80 procent. Scandic Hotels har dessutom klarat att hålla jämna steg med Stockholmsbörsens breda index OMX Stockholm, medan Pandox har sladdat efter.
Utvecklingen beror dock en hel del på vilken nivå som aktierna introducerades till, men om man beaktar att riskkapitalfonder är kända och även kritiserade för att tajma sina introduktioner väl och ta allt för bra betalt för de bolag som de sätter på börsen, så är Scandic Hotels aktieresa mer än godkänd. Eiendomsspar hade ju inte samma incitament att krama ur högsta möjliga introduktionskurs eftersom de har stannat kvar som huvudägare i Pandox.
”Fastighetsaktier har i allmänhet haft det mycket tufft efter att under åren med nollränta har stigit till en atmosfärisk nivå där syrehalten blivit allt lägre.”
Men det som sticker ut är framför allt den stora skillnaden i kursutvecklingen för bolagen sedan pandemin. Båda bolagen och dess aktier drabbades oerhört hårt när covid-viruset slog till. Nedstängningen av samhället gjorde att Scandic Hotels intäkter imploderade, men även Pandox, vars hyror till stora delar kopplar till hotelloperatörens intäkter, drabbades hårt. Scandic Hotels aktie föll med närmare 70 procent medan Pandox klarade sig undan med ett ras på 55 procent. Men sedan dess har Scandic Hotels-aktien stigit kraftigt och är upp med hela 44 procent i år. Scandic Hotels har även med viss marginal slagit sitt tidigare all-time-high från maj 2017. Pandoxaktiens utveckling har däremot varit medioker, vilket inte minst årets utveckling illustrerar då aktien endast är upp en halv procent, och den har fortfarande en bra bit kvar till sitt tidigare kursrekord från februari 2020.
Det finns förstås en del goda förklaringar till detta. Fastighetsaktier har i allmänhet haft det mycket tufft efter att under åren med nollränta har stigit till en atmosfärisk nivå där syrehalten blivit allt lägre. Räntehöjningarna och inflationschocken från hösten 2022 fram till 2024 avslöjade ju en hel del fastighetsaktörer, med SBB i spetsen, som egentligen hade simmat nakna. Därutöver har viktiga segment, som kontors- och butiksfastigheter, stora strukturella utmaningar till följd av ett ökat distansarbete och näthandelns tillväxt. Vakanserna har i många områden och segment börjat stiga till kritiska nivåer, där hyrorna för nya kontrakt, om man hittar någon ny hyresgäst, börjar sjunka. En gammal svensk tumregel är att för massabruk och hyresfastigheter så börjar priserna falla om kapacitetsutnyttjandet faller under 90 procent. Fastighetsaktiernas allmänna stagnation har också lett till att förtroendet för bolagen och branschen och inte minst deras ekonomiska redovisning har börjat svikta. En gammal och fram till för ett år sedan undanträngd kritik är att bolagen trycker in sina underhållskostnader i sina samlade investeringar och därmed underlåter att ta det över resultatet och visa det i rörelsens kassaflöde. Justerar man för detta så kan den verkliga direktavkastningen för många bolag sjunka väsentligt.
Så Pandox, som visserligen är en stor och dominerande aktör i sin nisch, har av förståeliga skäl haft svårt att undvika att dras med i den kollektiva skepsisen till fastighetssektorns tidigare guldmakare. Och Pandox hör också till de bolag som inte redovisar de verkliga underhållskostnaderna. Ett tips till bolaget är att börja redovisa detta. Eftersom operatörerna, med Scandic Hotel i spetsen sitter på långa kontrakt så finns ju ett ömsesidigt intresse av att hålla fastigheterna i gott skick.
Scandic Hotels har heller inte saknat utmaningar. Teams-möten och annat har ju klart påverkat affärsresandet. Den växande konkurrensen från privata aktörer, som Airbnb, och pristransparansen som kommer från bokningstjänster som Booking.com, vilka också ska ha del av kakan, har ju satt ett tryck på rumspriserna. Men här har Scandic Hotels kunnat dra fördel av sin goda marknadsposition och storlek, och även med sina lojalitetsprogram. Lanseringen av lågpriskonceptet Scandic Go är också ett tecken på att bolaget agerar som det heter ”agilt”.
I alla fall har börsen premierat Scandic Hotels förmåga till värdeskapande klart högre än Pandox. Den knepigare och mest avgörande frågan är emellertid hur det kommer att utvecklas framåt. Med traditionella mått mätt går det inte att komma ifrån att Scandic Hotels numera är klart högt värderat, med sitt P/E-tal på knappt 30. För att fylla ut de byxorna behöver den årliga vinsttillväxten ligga på 15 procent för att matcha Stockholmsbörsens historiska genomsnitt på 14. Börsen har uppenbart prisat in en konjunkturvändning och även en positiv resultatskjuts från förvärvet av Dalatas hotellrörelse.
”Pandoxaktien ligger mitt i fastighetsklungan, men borde ha en viss potential om hotellmarknaden och konjunkturen vänder uppåt då det ska ge ett lyft åt hyresintäkterna.”
Pandoxaktien ligger mitt i fastighetsklungan, men borde ha en viss potential om hotellmarknaden och konjunkturen vänder uppåt då det ska ge ett lyft åt hyresintäkterna. Förvärvet av Dalatas hotell har heller inte haft någon större effekt på aktiekursen. Kanske kommer det när verksamheten väl har konsoliderats. Köpeskillingen på motsvarande 15,7 miljarder kronor blev visserligen lite dyrare än ursprungsbudet på 14 miljarder kronor, men genom försäljningen av rörelsen till Scandic Hotels för 5,6 miljarder kronor, så finns det i alla fall analytiker som räknar med att de förvärvade fastigheterna bör värderas upp med 3 miljarder kronor.
Så om Travel News läsare är intresserade av ett aktietips så lutar det åt Pandox, eller möjligen att ta rygg på Eiendomsspar som är huvudägare i både Pandox och Scanidic Hotels, om än med en klar kapitalmässig övervikt i Pandox. För de mer riskaverta, som skribenten själv, så blir rekommendationen avvakta eller om du har råkat ärva aktierna, behåll.
