Men trots spekulationer om budkrig och stora förändringar tror analytiker som Travel News talat med inte att Pandox kommer att förändras dramatiskt.
– Det är ett väldigt välskött bolag och det är svårt att ändra på ett vinnande koncept. Det som kan ske är att Pandox kan växa på den norska marknaden, säger Jonas Andersson, fastighetsanalytiker på Nordea Securities, som följer Pandox-aktien.
Han ser affären snarare som en konjunkturspekulation än ett strukturgrepp och tror att de nya ägarna lockats av den låga värderingen i kombination med en kommande konjunkturvänding. En exit om 5-6 år när konjunkturen är på topp är mer trolig än att norrmännen har fusioner eller försäljning av enstaka hotell i tankarna.
– Om man köper nu blir det en väldigt bra hävstång för hotellfastigheter när det vänder och blir högkonjunktur, säger Jonas Andersson.
Att Pandox styrelse har offentligjort att substansvärdet, marknadsvärde minus skulder, klart beräknas överstiga de 105 kronor per aktie som Eiendomsspar och Sundt betalat för sina 36,5 procent i Pandox har gett upphov till spekulationer.
Men de norska ägarna, som på grund av budplikten (30 procent) måste ge övriga aktigare minst samma bud, vill inte höra talas om att de ska behöva punga ut mer pengar. Tidigare i år har styrelsen uttalat att fastighetsstocken har ett värde som ”väsentligt överstiger 6 miljarder”. Om skulderna dras av skulle substansvärdet motsvara 130-140 kronor per aktie.
– Budet verkar trots allt rimligt. Trots allt är det normalt med en viss rabatt i förhållande till substans, även vid bud, i fastighetsbolag, kommenterar Jonas Andersson.
Inte heller Hilton Scandic, som med sina närmare 21 procent numera är näst största störste ägare i bolaget, vill ge några kommentarer till affären. Men såväl branschbedömare som analytiker ser det som troligt att Hilton accepterar budet.
– De har tre val. Acceptera budet, avvisa det och sitta kvar i båten eller bjuda över. Jag tror att de välkomnar budet, det är inte deras grej att äga fastigheter, säger Martin Creydt, tillträdande chef för Rezidor i Norge med mångårig erfarenhet från hotellnäringen.
Han tror att norrmännen kan ha fusion med annat fastighetsbolag med kommersiella fastigheter i sikte. Att de säljer av vissa fastigheter som andra aktörer kan vara beredda att betala dyrt för är också en möjlighet.
– De här norrmännen är inte kända för att vara några förvaltare. De har gjort sin förmögenhet genom många transaktioner, säger Creydt.
Karin Starkman Ahlstedt
fakta FÖRVÄRVET AV PANDOX
– I början av november förvärvade norska fastighetsbolaget Eiendomsspar, börsnoterade och Sundt AS, ett investmentbolag som är helägt av miljardären Petter Sundt, via ett gemensamt bolag 9,1 miljoner aktier i Pandox motsvarande 35,9 av bolaget.
– Bland säljarna fanns SEB Fonder med 17,8 procent av aktierna, Fonden Zenit med 9,8 procent, ABN Amro med 2,7 procent och Handelsbanken Fonder som ägde 2,5 procent av Pandox
– Samtidigt med förvärvet aviserade de att de avser lämna ett bud på samtliga aktier till ett pris av 105 kronor per aktie. Enligt lagen om budplikt vid innehav över 30 procent måste de lämna bud på samtliga övriga aktier inom fyra veckor.
– Budnivån motsvarar en överkurs på knappt 9 procent.
– Om allt går i lås kommer investeringen uppgå till 2,7 miljarder svenska kronor.
